四月 25, 2007
女首富是如何诞生的？（且乐一乐）
由. Min Wu 将文章归档于 others
"来自该公司网站的信息显示，截至2006年底，龙湖地产累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1100万平方米。不过目前没有任何公开信息显示这家公司的总资产是多少。当地媒体此前披露的信息显示，2006年，龙湖地产的销售收入为38亿元人民币。"
……"通常上市股权都有一定程度的溢价，即市盈率为13~17倍，当重庆龙湖地产股票总盘子为50亿股时，这家公司上市后的市值就可达650亿元~800亿元。"重庆市一家房地产公司负责人称，剔除非实际控制人的股份，这家公司老板的可控制市值和身家也有450亿元~700亿元。
目前内地"现任"女首富杨惠妍的身家为666.4亿元，去年玖龙纸业董事长张茵曾以200亿港元身家荣登榜首。
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这位记者很轻松就弄出了一个新首富出来。记者连市盈率是什么都不清楚，就敢说别人的身价，我都不大相信后面那段采访是真实的。
纰漏很明显：销售收入38亿元，不是说净利润38亿元。市盈率是个什么概念呢？如果你每年有38亿的净利润，市场给予20倍的市盈率，那么市场给你的估值应该是38*20=760亿元。这个算法没错。但是销售收入能用来这么算么？
以国内最成功的地产公司万科为例子。这家公司的市值恰好在800亿附近，它2006年净利润是21.5亿元，但其主营业务收入是178.5亿元。即使上文所述的地产公司毛利率和成本控制能达到万科这种水平，其净利也不超过5亿元……
还有一种可能：会不会是记者错将净利润写成销售收入呢？记者只要自己核算一下就知道。仍然取文中的数据，这家公司10年累计开发185万平，如果以过去10年重庆的房价中枢3000元算（显然高估了），那么销售收入是55亿，如果在建房已全部售完，那么按06年6千的均价计，销售额是138亿。也就是说，这家公司10年来以及今后一段时间的产品全部卖出去，销售收入也不会超过200亿，比较一下万科，你相信这家公司一年的净利润会达到38亿么？
另一个纰漏是，地产公司人士那段话，稍有证券常识的人都知道，股票发行数量的大小和市值没有关系，定价都不知道，怎么能确定市值呢？资本市场并不是变魔术的地方，有其规则在里面。市值只取决于两点：第一是你的利润规模，第二是市场愿意给你的估值，比如是15倍还是20倍。
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